Modelo de Escrito

Valoración de medianera

PERICIA.

 

Elperito designado de oficio para determinar judicialmente el valor de unamedianera, para la concreción del convenio correspondiente entre las partes quese someten a la decisión judicial, ha procedido a realizar la tarea recurriendoal método más usual para la misma, que contempla el criterio de depreciacióndel valor del muro por su antigüedad. Para llevar a cabo el cometido, el peritoha considerado los siguientes puntos de pericias:

 

1__Ubicación de los inmuebles que provocan la acción de autos: El muro en cuestiónes divisorio de los predios contiguos (linderos) ubicados en los números … dela calle … de la localidad …, código postal …

 

2__Ubicación del muro relativo a ambos predios: El muro fue construido a lo largode su eje longitudinal, en la línea divisoria de ambas propiedades segúnverificación por mensura realizada «in situ»; de esto surge que dicho muro fueconstruido utilizando el privilegio de quien lo construye de disponer elterreno lindero en un ancho igual a la mitad del espesor del muro a construir(art. 2725 CCRA).

 

3__Estado jurídico del muro: El muro ha sido construido en su totalidad(movimiento de tierra hasta terminación) por el propietario del inmueble que seidentifica con el Nº … de la calle … y localidad indicados en el punto 1,de esto surge que resulta privativo del propietario de ese inmueble que es eldueño exclusivo de los derechos del muro en todo su espesor y largo y la alturaserá la que limita la línea de apoyo. En caso de ser sólo de cerramiento seráde 3m o lo que indique la municipalidad local (art. 2729 CCRA). El propietariodel predio lindero deberá por lo tanto abonar los valores que surjan de laliquidación, para poder disponer del uso de ese muro, según el diagrama delestado actual del mismo y de la futura utilización como medianero, utilizaciónque motiva estas acciones judiciales.

 

4__Tipo de muro: Se trata de un muro portante de mampostería maciza de ladrilloscomunes de …cm de espesor en toda su extensión, asentados con mezcla de calhidráulica reforzada con cemento, fundada sobre cimientos de igual tipo demampostería de …cm de espesor y …cm de profundidad (según lo indicado en elplano de obra aprobado por … con fecha …). Posee dos capas aisladoras (dela humedad) horizontales en todo el ancho del muro al nivel de la tierranatural (por debajo y por encima) unidas entre sí en ambas caras por una capade igual tipo contra la humedad. Estas capas aisladoras son de base cementicia,según lo verificado «in situ», la parte exterior actual del murocorrespondiente al predio identificado con el Nº …, está revestida con unacapa de aislación hidrófuga similar a las anteriores en toda su superficie yterminada con una capa de revoque grueso jaharro a la cal (hidráulica)reforzado y una capa de revoque fino también a la cal (aérea) reforzado. En elparamento correspondiente a la parte del edificio construido, la terminacióndel muro es igual a la terminación anterior en la zona de patios y fondo y enlas partes interiores se lo terminó con revoque grueso a la cal y sobre éste,enlucido de yeso y/o revestimientos cerámicos sanitarios según los ambientes.

 

5__Función del muro: El muro construido según se indica en el punto 4, con unespesor igual en toda su superficie, cumple una función mixta, de cerramiento yportante. En las longitudes correspondientes a los ambientes, cuyos techos (hansido construidos en …) apoyan en el muro, éste actúa como cerramiento yportante, en la zona de patios y fondo actúa en calidad de cerramiento. Porsobre el nivel de los techos construidos (terrazas) también oficia decerramiento (cerco obligatorio).

 

6__Forma del muro: Los espesores, como dijimos, son constantes en la totalidad delmismo y la superficie y su perímetro surgen del croquis de la misma, levantadoen el lugar y que se adjunta formando parte de la presente.

 

7__Antigüedad y estado del muro: De acuerdo a la documentación aprobada antedicha,la construcción del muro y del edificio en su totalidad, que es coincidente consu estado actual, data de la fecha … El mismo presenta un estado deconservación razonable, con abundantes fisuras capilares que se observan en elparamento exterior pero la mayoría de ellas no afecta la capa aisladorahidrófuga salvo en dos sectores donde esas fisuras provocan una leve filtraciónacusada en el enlucido de yeso de la cara interior. Las capas aisladorashorizontales aparecen fisuradas a …m de la L.M, provocando en ese punto lasubida de la humedad del terreno en todo su espesor hasta una altura de …cm yen una superficie de …m² Posee desprendimiento del revoque fino en unasuperficie de …m² y la pintura a la cal con que fue terminada se halla engeneral sucia y descascarada.

 

8__Premisas consideradas para la valorización del derecho al uso de la medianera:a) El terreno donde se apoya el muro no debe considerarse en condominio a ambosinmuebles por haberse construido a caballo del eje divisorio. b) Para ladeterminación de la depreciación se utilizará la fórmula de Ross-Heidecker:<(edad muro … años)²/(vida útil … años) x ½> + (edad … años/vidaútil … años)= coeficiente, fijando el perito el tiempo de duración o vidaútil del muro según su estado actual en … años. c) Obtenida la depreciaciónpor edad, no se considerará porcentaje de deducción al valor restante por elestado de conservación, por entender que tal deducción va implícita por ladepreciación de la edad. Deberá en este caso de todos modos considerarse lajurisprudencia existente (Spota) que dice que si a pesar de la antigüedad elmuro se usa es porque sirve, contrariamente se debería demoler y rehacerlo(art. 2733 CCRA). d) Consideramos como elementos necesarios para laconstrucción del muro el movimiento de tierra, la mampostería de cimientos y lamampostería de elevación, y como elementos posibles las capas aisladorashorizontales y las aislaciones y revoques en el lado del adquirente. e) Para elcálculo de la liquidación de la medianería se deberá considerar que sonelementos necesarios la excavación, la albañilería de cimiento y elevación ylas capas aisladoras horizontales, correspondiendo el 50 % de esos valores acada lindero, en tanto que elementos posibles se considerarán al hidrófugovertical, el revoque grueso y fino debiendo abonar el adquirente el 100 % delos valores de esos elementos. f) El valor computable de la medianera se haconsiderado a la fecha de la demanda (<o constitución en mora> art. 2736CCRA). g) El adquirente está obligado a pagar el muro desde su cimiento y en sutotalidad (art. 2736 CCRA).

 

9__Determinación del valor de la medianera: a) Determinado el perfil de apoyo dela nueva construcción (según croquis indicado) se realiza un cómputo del mismo,a través de la sumatoria de superficies con polígonos simples (triangular,cuadrado, rectangular o circular); b) Obtenidas las superficies, se computarámétricamente los distintos ítemes que forman parte de la construcción del muro,tanto los necesarios como los posibles. Se verifican los precios de plaza contres presupuestos de cada ítem más los obtenidos en al menos dos publicacionesespecializadas en construcción, tales como … y se promedian esos valores paraobtener un medio ponderado por unidad de medida y de acuerdo a la fecha fijadaen autos (podrá utilizarse también el costeo por completo de materiales yapreciación del tiempo de mano de obra empleando con su valor total más gastosgenerales y beneficios del todo). c) Obtenidos esos valores, se los multiplicapor las unidades de medidas de cada ítem según el cómputo métrico y se obtienenlos valores a considerar en cada uno, los que sumados dan el valor total aaplicar en la liquidación correspondiente: Movimientos de tierra (excavacióny/o relleno) …m3 x $ …/m3= $ … (1); Retiro sobrante …m3 x $ …/m3= $… (2); Mampostería de cimientos …m3 x $ …/m3= $ … (3); Mampostería enelevación …m3 x $ …/m3= $ … (4); Capas aisladoras horizontales y consellados verticales en ambos paramentos …m² x $ …m²= $ … (5)= 1+2+3+4+5=$ … (A); Hidrófugo grueso y fino para medianeras (lado adquirente) …m² x $…m²= $ … (B); d) De acuerdo a las premisas adoptadas: 1) Se fija elcoeficiente de depreciación considerando la duración o vida útil del muro en… años, según lo indicado y la antigüedad del mismo según fecha de aprobaciónde planos como ya se vio, por lo tanto: <(edad muro … años)²/(vida útil… años) x ½>+ edad … años/vida útil … años= … (coeficiente). Estecoeficiente se multiplica por el valor hallado en (A) lo que da para ese punto$ … (1c) y por el valor hallado en (B) lo que da $ … (2c). Del valor de(1c) $ …, el 50 % y el valor de (2c) $ …, el 100 % corresponde que abone eladquirente propietario del predio lindero del construido, lo que da un total de$ … 2) No se considera deducción por estado de conservación del muro por loya expresado «ut supra.»

 

NOTAS:

 

-Los autores consideran que este método generalizado de liquidación de derechosde medianería o similares no se compadece con la realidad de la ciencia de laconstrucción y con la equidad entre las partes.

 

-En efecto la fijación de la vida útil de un muro depende del criterio personaldel perito, pero en realidad un muro generalmente aporta una vida útil muchomás larga que los períodos de amortización normalmente aceptados y los períodosque se piensa debe durar el mismo.

 

-Como ejemplo tenemos la infinidad en las zonas antiguas de todos los países delmundo, donde existen muros aptos para lo que fueron construidos con antigüedadde centurias.

 

-Es decir, si un muro puede ser utilizado para una o más funciones más allá desu edad, considerar a ésta para reducir el valor de compra, puede llegar alabsurdo que aún utilizándolo no deba pagarse prácticamente nada, más aún si seaplicara la otra deducción en uso por estado de conservación.

 

-Esto configuraría una clara figura de enriquecimiento sin causa para quien lousa a posteriori de su construcción en detrimento, según el caso, de quien haaportado anteriormente una obra a la comunidad.

 

-Cierto es que ese muro puede ser utilizable, pero presente deterioros quedisminuyan su capacidad para la función que debe cumplir en el anterior y/o elnuevo edificio, o que exija realizar tareas (ejemplo, cambios de revoques) quepor el criterio de compensación hagan que sus ítemes se consideren ya pagos yen condominio.

 

-Por lo tanto, entendemos que el muro deberá pagarse como nuevo descontandoexclusivamente esos ítemes compensados y/o el valor de reparaciones que exijapara llevarlo a su estado de perfecto uso para el que se lo adquiere.

 

– Estos valores serán obtenidos por acuerdo entrepartes mediante acción judicial que resuelva exclusivamente ese aspecto.

Nuestos Cursos y Talleres: