Modelo de Escrito

Pericia para determinar el valor del deterioro edilicio.

 

PERICIA VALORATIVA POR DETERIOROS EDILICIOS – RESTITUCION DEINMUEBLE.

 

En el juicio caratulado «…» (Expte….. ) por losdeterioros producidos en el bien inmueble dado en comodato por el Sr….. ,propietario del mismo, al Sr…..  yproducidos por el usuario durante el período de uso, el perito de oficiodesignado en autos ha procedido a desarrollar su tarea partiendo (según surgedel expediente judicial) que el inmueble al ser entregado al usuario, seencontraba en perfectas condiciones. A los efectos de una correcta valoración eimputación de los deterioros de la propiedad y considerando el tiempo que elinmueble estuvo en poder del usuario, ha sido necesario distinguir laantigüedad estimada de esos deterioros, los producidos por el uso y aquellosproducidos por causas ajenas a los ocupantes, como ser el transcurso naturaldel tiempo. Dado que las condiciones del comodato no imponían al usuario laobligación de reparar aquellos deterioros no producidos por su causa o por laacción del tiempo, pero sí los causados por el uso, se realizó una enumeracióndetallada de la totalidad de los mismos, desglosando aquellos imputables paraluego valorar las reparaciones correspondientes.

 

A Situación del inmueble por sector y ambientes:

 

I) Sector externo: a) Acera: Se halla en condicionesnormales de uso; b) Cerco y rejas: El cerco presenta deteriorado el revoquehasta una altura de…. cm de ambas caras producto de la rotura de las capasaisladoras hidrófugas por asentamientos, lo que originó manchas de humedaddesprendimientos de revoques y fisuras múltiples. La reja y puerta de entradase halla con la pintura descascarada (esmalte sintético) y con puntos de óxido,producto de la intemperie y por falta de mantenimiento. Tanto el muro como la reja,presentan deterioros con una antigüedad de los mismos mayor que la del comienzode la utilización del bien por el usuario; c) Jardín: Se halla en total estadode descuido tanto en lo que hace al tratamiento de las plantas, protección deplagas, etc., como los bordes de canteros, la mayor parte de ellos rotos pordescuido en el uso de elementos de jardinería; d) Frente: El muro en sutotalidad se halla en su revoque de terminación (símil piedra) manchado porchorreaduras propias de la intemperie; e) Aberturas: Se encuentra en general enbuen estado, pero con falta de mantenimiento en cuanto a terminaciones depintado (esmaltado y barnizado). La puerta de entrada y una hoja del portón delgaraje presentan….  vidrios rotosde…. cm por…. cm tipo….  y…. mmde espesor; f) Patio de fondo: Presenta impregnaciones oleosas en variossectores del pavimento de mosaico, tipo…. El revoque se halla con numerosas fisuras capilares y la pintura a lacal manchada y descascarada por el paso del tiempo. La pileta de lavar,presenta saltaduras en su revestimiento de azulejos tipo…. , la canillamezcladora presenta roto el volante de agua fría y pérdidas de las válvulascorrespondientes.

 

II) Sector interno: a) Estar-comedor: El pavimento decerámica esmaltada marca…. , tipo…. , de…. cm por…. cm,presenta….  cerámicas faltantesy….  cerámicas rotas, o seael….  % de la totalidad de lasuperficie entre ambos casos. Es de hacer notar que dicha marca y tipo decerámica por cierre de la firma productora no se halla en el mercado desdeaproximadamente….  años, resultandoprácticamente imposible la reposición de las piezas faltantes y/o rotas. Portal motivo la reparación de ese pavimento exige la remoción de la totalidad delpiso o en su defecto dado la forma irregular de la ubicación de las piezasfaltantes y/o rotas deberían removerse…. piezas más y reemplazarlas con cerámica de igual calidad y diverso tonopara provocar un «jaspeado» que disimule el problema. Esto último exige unacuidadosa remoción de las cerámicas para producir el cambio, una acertadaelección de la nueva cerámica y el ajuste de sus medidas para obtener el efectobuscado. Las paredes terminadas con enduido con yeso y pintadas al….  presentan golpes, rayones y diversasmanchas. El cielorraso se halla en buenas condiciones. Las aberturas externas einternas se presentan en general con los ajustes y los herrajes correctos, perocon deficiencia en su barnizado y pintado por un mantenimiento inexistentedesde antes de la ocupación del usuario indicado «ut supra.» La instalacióneléctrica aparece en buen estado y en normal funcionamiento a lasverificaciones con lámpara de prueba de…. watts. El portero y cerradura eléctrica funcionan normalmente; b)Dormitorio y ante-dormitorio: El piso de parquet de madera tipo….  se halla en buen estado general lo que porsus naturales marcas y manchas de uso, se perfecciona con un simple pulido yencerado de terminación. Las paredes cielorraso y aberturas se hallan en formasimilar a la del estar-comedor. La instalación eléctrica presenta uninterruptor y un toma en cortocircuito debiendo ser reemplazados. El «placard»de madera enchapada en….  en suspuertas, de madera….  en su interior(estantes, divisor cajoneras) presenta manchas y rayaduras que exigen un repasode lustre en general (semimate) para volverlo a un estado correcto; c) Cocina:El piso de….  y el revestimientode….  se halla en perfectas condiciones.El mueble bajo mesada de madera aglomerada enchapada en….  (se halla en correcto estado al igual que lamesada de mármol tipo…. ). La pileta de cocina de chapa enlozadapresenta….  saltaduras y la cocinapresenta un estado de conservación totalmente deficiente con faltante dequemadores, tapa de horno rota, sin reja de parrilla y….  perillas rotas. Su estado justifica elcambio. El calefón marca…. , tipo…. , funciona normalmente pero presentauna importante saltaduras en su tapa frente, que justifica su reemplazo. Lainstalación sanitaria y eléctrica se presenta en estado correcto. El cielorrasose encuentra manchado por los humos de cocción; d) Baño: El pavimentotipo….  y revestimiento tipo….  se hallan en buen estado. Los artefactos lavatorioy bidé presentan varias fisuras cada uno, en tanto la bañera e inodoro están enperfecto estado. La grifería en general tiene las válvulas deterioradas queexigen su cambio y un volante de la mezcladora de bañera rota de marca….  tipo…. El depósito de inodoro funciona correctamente y los accesorios están enbuen estado. El sistema de descarga no presenta dificultades de drenajes enningún sector. La conexión (plomo) de agua fría del bidé aparece fisuradacontra el muro. La instalación eléctrica se halla en correcto estado según laprueba indicada, El botiquín presenta un espejo roto y otro con mancha, dehumedad. El muro sobre el revestimiento y el cielorraso se hallan en buenestado de conservación. La instalación de gas no presenta deficiencias visiblesy la descarga pluvial se halla semi-obstruida en el horizontal del jardín, loque exige su limpieza para evitar desbordes de agua en las lluvias copiosas. Lapropiedad no tiene artefactos de iluminación ni estufa, tal como constaba en elinventario que firmaron las partes al establecerse el comodato. Se verifica lanecesidad de una limpieza total de la propiedad habida cuenta de la falta dehigiene que se observa en el exterior y en el interior de la misma.

 

B Deterioros imputables al usuario por sector y ambientes:

 

I) Sector externo: a) Limpieza general, ordenamiento deplantas, poda. 2. Arreglo de bordes de canteros, reponiendo piedras. b) Cambiosde vidrios en aberturas del frente. c) Pulido de piso (terminado a plomo)para eliminar manchas. 2. Cambio de…. azulejos en la pileta de lavar. Cambio de válvulas y volante en lacanilla mezcladora de esa pileta.

 

II) Sector interno: a) Arreglo de pavimento según lasegunda alternativa. 2. Arreglo de enlucido y repintado total de los muros conpintura….  b) Pulido de parquet yencerado. 2. Arreglo de enlucido y repintado total de los muros conpintura….  Cambio de tomacorrientee interruptor. Repaso de lustre del «placard» (alacena). c) Cambio depileta de cocina tipo….  de…. cmpor…. cm. 2. Cambio de cocina marca…. tipo….  Cambio de tapa defrente de calefón marca…. tipo….  Repintado delcielorraso con pintura….  d) Cambio delavatorio marca….  tipo…. , y debidé marca…. , tipo….  2. Cambio deválvulas en la grifería y de volante roto en grifería de bañera. Soldaduraen conexión de agua fría del bidé. Cambio espejo roto y manchado botiquín.

 

III) Limpieza de albañales.

 

IV) Limpieza general de la propiedad.

 

C VALORACION DE LOS DETERIOROSIMPUTABLES (precios de reposición y/o arreglos): A los efectos de determinarlos valores de reposición y/o arreglos de los deterioros imputables, el peritoha considerado….  presupuestos deempresas de magnitud acorde con la entidad de los trabajos,….  proveedores reconocidos y valores deelementos, unidades de medidas, jornales, beneficios, etc., de….  publicaciones especializadas enconstrucción. Obtenidos esos montos se realizó un promedio al que se loincrementó en….  debido a que estostrabajos no corresponden a obra nueva (que es como son considerados los datoscorrientes) sino trabajos de refacción que en general, por sus dificultadesintrínsecas, resultan más onerosos: a) RUBRO…. ; b) UNIDAD…. ; c)VALORES….  subtotal $…. ; Total$….  El valor total obtenido es el quehe considerado y corresponde como compensación económica por los deterioros delinmueble en cuestión imputable al usuario. En la inteligencia de haber cumplidola encomienda de V.S., el perito hace entrega en autos de original y copia delpresente. SERA JUSTICIA.

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