Modelo de Escrito

Pericia en cuestión de propiedad horizontal.

 

ARQUITECTO PRESENTA PERICIA.

 

Señor Juez:…. , arquitecto, con matrícula Nº….  del Consejo Profesional de Arquitectura yUrbanismo, afiliación a….  con el Nº..,; constituyendo domicilio legal en…. , en los autos caratulados «…c/….  s/ Medidas precautorias»(Expte….. ), que tramitan por ante vuestro Juzgado…. , a V.S. digo: Quehabiendo sido designado perito único de oficio en estos autos y aceptado elcargo en legal forma ante el actuario, vengo a dar cuenta a V.S. del resultadode la misión encomendada. Cumpliendo la tarea pericial he procedido a: a-Visitar e inspeccionar el inmueble de autos y su entorno inmediato. b- Estudiardetalladamente sus planos. c- Efectuar una serie de constataciones necesarias.Antes de dar respuesta al cuestionario planteado, estimo conveniente -paramejor ilustración de V.S.- efectuar la breve introducción que sigue:

 

– El inmueble de autos se encuentra ubicado en la calle…., de…. , entre las calles….  y…. ,en la manzana que posee su último límite en la calle….

 

– En el sector más destacado de…. , a….  cuadras de…. , a….  cuadras de…. , a….  cuadras de…. , a pasos del….  y del importante complejo de parques con elcual éste se integra.

 

– Se trata de una zona de carácter residencial de altonivel y densidad, con edificación de apreciable valor material yarquitectónico, donde los recientes edificios de gran altura han reemplazado enbuena proporción a las construcciones bajas.

 

– La zona está equipada con servicios completos de unabuena urbanización, tiene una excelente red circulatoria, múltiples serviciosde transporte y una privilegiada proporción de espacios verdes -por susuperficie y calidad-, constituyéndose en una de las de mayor jerarquíaresidencial en….

 

– El edificio de autos está construido sobre un terreno quemide…. m al frente,…. m al contrafrente y…. m y…. m en los laterales,completando una superficie de…. m².

 

– Está compuesto por…. plantas, según el siguiente detalle: a- Planta Sótano: Guardacoches concirculación vertical por montacoches. b- Planta Baja: Guardacoches, hall deentrada, tanque de bombeo, medidores de electricidad, medidores de gas, sala decompactadora, sala de bombas y depósito, parcialmente ocupado por controlesmecánicos. c- Planta Piso 1º: Unidad compuesta por»living»-comedor,…. dormitorios,….  baños,cocina-office, lavadero, palier privado y dependencia de servicio. Balcón a lacalle y terraza interior. Superficie cubierta…. m²; semicubierta…. m²;descubierta…. m² y balcón…. m². Total…. m². d- Planta 2º al….  Piso: Unidades compuestas por palierprivado, hall, «living»-comedor,…. dormitorios,….  baños,cocina-office, lavadero, balcón a la calle y dependencias de servicio.Superficie cubierta…. m²; semicubierta…. m²; balcón…. m². Total…. m².e- Planta Piso…. : Unidad compuesta por palier privado, hall,»living»-comedor,…. dormitorios,….  baños,cocina-office, lavadero, balcón a la calle y dependencias de servicio.Superficie cubierta…. m²; semicubierta…. m²; balcón…. m². Total…. m².f- Planta Piso…. : Parte de unidad en dúplex, incluye: palier privado, hall,»living»-comedor, baño, «toilette», dormitorio,cocina-comedor diario, lavadero, balcón a la calle, terraza interior (angosta)y dependencias de servicio. Superficie cubierta…. m²; semicubierta…. m²; balcón….m². Total…. m². g- Planta Piso…. : Parte restante de la unidad en dúplex,incluye:….  dormitorios (uno en»suite»),….  baños, balcónterraza al frente y terraza interior. Superficie cubierta…. m²;semicubierta…. m²; balcón…. m². Total…. m². Superficie total dúplexplantas….  y…. :…. m². h- PlantaPiso…. : Incluye la sala de caldera, circulaciones comunes y una unidad devivienda compuesta de «living»-comedor, un dormitorio, baño, cocina,balcón terraza al frente y terraza interior. Superficie unidad de vivienda:cubierta…. m²; semicubierta…. m²; balcón…. m². Total…. m². i- PlantaAzotea: Incluye el tanque de agua, sala de máquinas de ascensores y azoteacomún.

 

– Completando lo anteriormente descripto con laconsideración de las superficies comunes no detalladas: pasillos, escaleras,etc., obtenemos las siguientes superficies totales: a- Correspondiente Aunidades funcionales…. m² (incluyen sup. cubiertas, semicubiertas,descubiertas y balcones). b- Correspondiente a unidades complementarias…. m².c- Correspondiente a superficie comunes…. m².

 

– De acuerdo al Reglamento de Copropiedad hay….  unidades funcionales, de las cuales todasexcepto la del piso….  poseen cada unaun….  por cien indiviso de la unidadcomplementaria…. , guardacoches.

 

A) Detalles, servicios y categoría del edificio: El edificiode autos -que es prácticamente nuevo- tiene en planta baja la fachada revestidaen granito lustrado, puerta de acceso templada con herrajes de bronce. Hall deacceso revestido con paños horizontales de madera lustrada y juntas de bronce;paños de espejo, piso entarugado con sectores alfombrados. El acceso deservicio y pasillos poseen piso cerámico rojo (7,5 x 15 cm), paredes revocadasa la cal y pintadas. La escalera está terminada con alisado de cemento y ángulometálico en el ángulo saliente de los escalones. Los ascensores estánrevestidos en laminado plástico y tienen piso de goma. En cuanto a lascaracterísticas de terminación de las unidades de vivienda, se impone su diferenciaciónen….  grupos: I) Piso de la unidad…., del piso…. : tiene en general piso de cerámico habano…. cm x…. cm yparedes enyesadas y pintadas. Cocina con azulejos blancos hasta el techo,mueble y mesada revestidos en laminado plástico, cocina a gas natural….  de…. hornallas y horno, agua caliente por calefón a gas natural, calefactorde tiro balanceado, marca…. , baño con artefactos blancos y botiquín plástico.Hay «portero eléctrico» y teléfono. II) El resto de las unidades devivienda tienen un palier al que se llega exclusivamente por uno de losascensores, con piso cerámico (20 x 20 cm decorado) y paredes pintadas, en elque se incluye un dispositivo de intercomunicación que lo vincula con larecepción de la unidad del piso…. «living»-comedor con piso cerámico ídem palier, con zócalo demadera lustrada y paredes pintadas. Dormitorio con «placards» demadera lustrada, piso alfombrado sobre alisado y paredes pintadas. Cocinaazulejada hasta el techo en color…. , piso cerámico de 15 x 15 cm, muebles enmadera acabado brillante e interiores revestidos en laminado plástico; mesadagranítica, anafe y horno visor marca…. , agua caliente individual portermotanque marca…. , un tablero de llamadas ubicado en el «office»(prolongación de la cocina) recibe los avisos de los ambientes principales.Baños con azulejos de color hasta el cielorraso -con decorados intercalados-,piso cerámico, artefactos….  de color(lavatorio con pie e inodoro a válvula) y espejo a….  colores; grifería de 1a calidad conduchador, cielorraso pintado. Las dependencias de servicio tienen piso cerámicohabano 10 x 10 cm, «placard» en el dormitorio, paredes pintadas. Layesería general es aplicada con buña perimetral de terminación, las cortinas deenrollar son de plástico, las puertas de madera tipo doble contacto conherrajes en bronce pulido, las carpinterías en chapa doblada. Hay aparatotelefónico en las unidades, así como portero eléctrico que las vincula con elacceso. En cuanto a los servicios, faltaría agregar a lo ya descripto elmontacoches que vincula los niveles de estacionamiento y los servicioscentrales de calefacción por losa radiante a gas natural cuya caldera se hallaen el….  piso y de compactación de residuosque funciona en la planta baja. De acuerdo a lo descripto este perito opina quela categoría del edificio de autos supera el nivel medio en relación a laconstrucción general de la ciudad de Buenos Aires pero inferior a mucho de loconstruido en esa zona, de altísimo nivel por el volumen y alto poderadquisitivo de la demanda (es frecuente encontrar allí baños compartimentadosy/o con mesadas de mármol, vestidores, portero visor, pileta y solario común,etc.). Es un edificio de buen nivel que empero no posee característicassobresalientes, salvo su ubicación y consecuentes vistas.

 

B) Peligros e inconvenientes de la falta de portería en elmismo: La no existencia de una vivienda para el portero, en sí no traeaparejado ningún peligro. El único inconveniente es que el portero nopermanecerá fuera del horario de trabajo en el edificio (situación que esfrecuente cuando vive en el mismo). Esa ausencia incrementa el peligro de robosy dificulta el control inmediato de cualquier desperfecto inesperado en losservicios e infraestructura del edificio, condicionando por otra parte elhorario de prestación de servicios no permanentes, como por ejemplocalefacción. Obviamente, la contratación de varios turnos de portería externaresolvería los problemas citados pero con un importante incremento en los gastos,por el número de empleados y por el nivel de la retribución ya que en caso deasistir portería el uso de la misma es parte de la retribución. Por fin deboseñalar que no siendo habitual en la ciudad de Buenos Aires y menos en estazona que este tipo de edificios carezca de portería, esto se traduce en unamerma en el valor venal de las unidades que lo componen.

 

C) Si el ascensor principal llega al piso…. : No. Elascensor principal no llega al piso….

 

D) Si el ascensor de servicio llega hasta el piso…. : Sí.El ascensor de servicio llega hasta el piso….

 

E) Si en cada palier privado hay un altoparlante quecomunica directamente al piso…. , o sea a la portería, por si el ascensor sequeda en entrepisos: En la descripción ya realizada este perito señala laexistencia de intercomunicadores en los palieres, que vinculan los mismos conla unidad del piso….  No puededeterminar si dicha unidad está afectada al uso de portería pero señala quegeneralmente la intercomunicación se realiza entre palieres y portería.

 

F) Usualidad y razonabilidad del servicio permanente deportería y del espacio en el edificio a tal efecto en los edificios similares yperjuicios que pueden ocasional su falta: Es usual y razonable que haya porterocon vivienda en el edificio. La existencia de portero con vivienda, noinvolucra servicio permanente ya que el portero desenvuelve sus tareas en unhorario limitado previamente establecido. Es usual la actividad complementariade auxiliares de portería cubriendo los horarios vacantes. La existencia deservicio permanente de portería involucra varios turnos de trabajo y podríaeventualmente concretarse sin vivienda en el edificio aunque esto no es lohabitual ni en la zona ni en el resto de la ciudad. Los perjuicios a los que sealude ya han sido descriptos en las respuestas anteriores.

 

G) Otros datos útiles: A lo yaseñalado debo agregar que en el supuesto que la unidad del piso….  no fuera afectada al servicio de portería;no existe en el edificio vestuario y fundamentalmente baño, donde cualquierportero externo pueda cambiarse y satisfacer sus necesidades fisiológicas. Porotra parte no existe en el edificio un espacio específicamente destinado aguardar materiales, ya que el espacio de planta baja previsto como depósito hasido destinado a control del montacoches, aunque no se descarte la posibilidadno frecuente de compartirlo. Habiendo dado cumplimiento a la tarea pericialencomendada, a V.S. solicito: Tenerme por expedido, disponiendo la agregación alos autos de la presente peritación y dando vista a los interesados por eltérmino de ley. En su oportunidad, presentarle su superior aprobación judicial.Quiera V.S. proveer de conformidad. SERA JUSTICIA.

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