Modelo de Escrito

Demanda de la propiedad horizontal, cuestiones varias.

 

ADMINISTRACION – EXPENSAS – FONDOS – REPARACIONES -VIGILANCIA.

 

Señor Juez:…. , por sus propios derechos, con domicilioreal en…. , constituyendo domicilio legal en el estudio de su letradopatrocinante, Dr….. , en donde también lo constituye el letrado a los efectosprofesionales, a V.S. se presenta y como mejor proceda, dice:

 

I. – Cuestiones adjetivas y sustantivas:

 

Vengo a iniciar proceso sumario de nulidad contra elconsorcio de propietarios…. , denunciando ese domicilio a los efectos de laconcreción del traslado de la presente demanda.

 

2. Este Juzgado resulta competente para entender en elpresente juicio, atento lo dispuesto por el art. 40 del decreto-ley 285/58 ysus modif.

 

Corresponde el trámite sumario por la naturaleza de lacuestión que planteo, atento lo que resulta del art. 320, inc. 2º, ap. «c» delCPCCN, con arreglo a lo dispuesto en la parte final del apartado terminal de lanorma legal citada; pero acepto.

 

El suscripto desea dejar expresa constancia que si lacontraria lo acepta en beneficio de la celeridad de la tramitación, ella mismatambién estaría de acuerdo en que se asignara a la presente acción los alcancesdeterminados por el art. 322 CPCCN. si se adjudica al juicio el trámiteordinario.

 

5. Antes de iniciar la relación de los hechos que nutren elpresente proceso, debo dejar perfectamente individualizado el juicio caratulado«…», que tramita por ante el Juzgado…. de…. , y en el que ha prevenido la sala….  del fuero, bajo registro interno….  de ésta. Debo agregar que pese a que la carátula sugiere la ideade proceso petitorio, dicha caratulación respondió al escrito inicial de laactora, que era reivindicatorio, pero que, con posterioridad y antes deltraslado de la demanda, esa acción fue modificada y reducida a un pedido detenencia del inmueble cuestionado de manera que ese proceso importa solamenteesencialmenteuna cuestión e tenencia (no obstante que la sentencia recaída enprimera instancia ilegalmente haya penetrado y virtualmente resucitó un tema dedominio). Ese proceso se encuentra entonces con sentencia primaria admitiendola acción, con apelación concedida al suscripto, y en la cámara ya citada.

 

6. Otro antecedente indispensable lo constituye elReglamento de Copropiedad y Administración del edificio….  de esta ciudad, otorgado el…. , comoescritura Nº…. , folio…. , del Registro de Contratos Públicos, protocolodel escribano público autorizante de dicha escritura don….  de…. , cuyo testimonio fue debidamenteinscripto en el Registro de la Propiedad de…. , con fecha….  de…. de…. , en la matrícula…. Dentro de dicho reglamento resultan de especial interés las partes siguientes:«Los otorgantes convienen en forma irrevocable, que la unidad complementarianúmero 1 tiene carácter precario, por cuya razón se obligan a su eliminacióndefinitiva incorporando su superficie al vestíbulo de entrada como superficiecomún, inmediatamente que se concrete su desocupación. «Esta cláusula seencuentra en el folio….  de laescritura a que me vengo refiriendo, y viene a formar parte del artículo 2º delreglamento, bajo el rótulo de División del edificio», sección «Sectores dePropiedad Exclusiva». En el artículo quinto del reglamento, encontramos lafuente interpretativa de la afectación de la unidad complementaria I, sincargo, al total del consorcio y como parte común del mismo.

 

7. El Reglamento de que hablamos sufrió modificaciones segúnescritura del Registro de….  de laescribana…. , sin alteración del párrafo transcripto.

 

8. La unidad complementaria….  a que se refiere la cláusula de precariedad que hemos vistoaparece en el Reglamento de Copropiedad fue adquirida por el suscripto, y asífigura en la compraventa de partes indivisas otorgada el….  de…. de por escritura….  delprotocolo Registro Notarial…. de….  del ya mencionadoescribano….  que, al igual que mistítulos originarios, se encuentra debidamente inscripta en el Registro de laPropiedad de….  La inscripción de estacompra de parte indivisa responde a la anotación registral respecto de lamatrícula….  y sus correspondientes, ydata, por ende, de….  Por fin elcarácter de propietario del suscripto respecto de las unidades principales y dela complementaria (T) no se le discute por parte del consorcio y, por elcontrario, el mismo la refirma en la Demanda por tenencia a que antes me hereferido. Eso sí, al consorcio demandado ha pretendido de diversas maneras,ninguna de ellas procedente engrosar la porción común del edificio,encaminándose al despojo al suscripto de la unidad complementaria ..,mencionada.

 

9. Con los datos hasta ahora suministrados, estamos encondiciones de iniciar específicamente la relación de los hechos en que sefundamenta esta demanda.

 

La unidad complementaria…. , que constituye un localcomercial del tipo quiosco. e encontraba dada en alquiler a tercero, siendocomo se ha visto el propietario el suscripto, y por ende, el locador (arts.1498 y 1518 del CCRA). No obstante ello, subrepticiamente y valiéndose quiénsabe de qué arbitriospero cualesquiera fueran, naturalmente ilegítimos elconsorcio demandado intentó adueñarse de la unidad complementaria .., suscribiendocon el locatario lo que dicho consorcio curiosamente denominó «Convenio deDesocupación». Tal se hizo, también en forma inusual, con homologación sinintervención del propietario o sea mía, con fecha….  según surge de Fs….. y….  de los autos caratulados«…» que tramitaron por ante el Juzgado…. La existencia del legal proceso de desalojo que sustanció el suscriptocontra la señora…. , en el Juzgado…. y mi actividad personal, impidieron que este ardid del «convenio» dedesocupación pudiera cristalizar en el despojo -a mí- del quiosco y del bien.

 

1 Quizás alentado el consorcio porque frente a tales actosaún el suscripto no inició la integral acción criminal respectiva, me inició eljuicio a que me refiero en el cap. 5 de este escrito. En la demanda, rotuladacomo de reivindicación, se hacía hincapié en el art. 2758 del CCRA, que como sesabe tipifica dicha acción para el caso de pérdida de posesión por parte delpropietario, o sea, se requiere haber sido propietario y haber perdido laposesión, ninguno de cuyos tributos tenía la actora. La relación de hechos deese proceso resulta tan anormal, que el Juzgado intimó a la parte a precisar suacción. Y la parte presentó un escrito que rotuló como «Formula manifestaciónsobre competencia» en cuyo escrito viene a borrar lo más significativo de loexpresado en la demanda y a cambiar la acción, ya que reduce su solicitud alobjeto de «recuperación de la mera tenencia», insistiendo en cosas insólitas,como por ejemplo, el recuperar lo que no se tuvo, y en vías tortuosas eineficaces, como la pretensión de aprehender el bien sin haber hecho loprincipal, que era si podía serlo obtener su dominio. De todas maneras, así esademanda sea insuficiente para la adquisición del dominiocomo lo es visto elpeligro que corro de que en autos detentarlos se resuelvan temas de petitorio(se pidió tenencia y se vino a resolver dominio), me veo precisado a penetraren el fondo de la cuestión en la esencia de mi dominio sobre la unidadcomplementaria .., a que me estoy refiriendo. y, en atención a que según susdistintos aprestos y actos, el consorcio demandado pretende adueñarse de launidad complementaria….  porinvocación de la cláusula reglamentaria que tengo trascripta en el cap. 8 deeste escrito, no tengo otra alternativa que impetrar ante la justicia V.S., eneste caso la nulidad absoluta y manifiesta de tal atestación (o cláusula) quedeberá judicialmente declararse en base a los argumentos de hecho y derecho quepaso a exponer.

 

Nuestra legislación civil contiene diversas normasvinculadas con el concepto de orden público (v. gr., artículos 18, 19, 502,530, 531, 572, 953, 1071, 1206, 1208, 1503, 1826, 3695 y conc. del CCRA). Essabido que el orden público es un conjunto de principios anteriores y por sobrela mera letra de la ley y del contrato, a los que se encuentra estrechamenteligada la existencia, permanencia y conservación de los básicos valores de unacomunidad organizada, sea cual fuere la comunidad o el tiempo; lo cual hace queel principio de la autonomía de la voluntad, deba aparecer sumisa ante lasrazones de orden público y adaptarse a éste (Cámara del fuero, 10–65, en LL-42). El orden público «acomoda» lo individual al servicio general, y tieneuna generalidad similar a la de las buenas costumbres pese a sus diferencias(JA -508). Los actos o contratos contrarios al orden público, a las buenascostumbres, a la moral o a la ley, son nulos como si carecieran de objeto: talnulidad es de carácter absoluto (art. 1044 CCRA, y CSN, –37, JA 60-367).La nulidad pronunciada judicialmente, vuelve las cosas a su estado inicial(art. 1050 CCRA, y SCBA, –38, JA -293), por lo cual en el presente caso,declarada la nulidad de la reglamentación (Reglamento de Copropiedad) específicade afectación de la unidad complementaria…. , la misma permanecerá en pleno yexclusivo dominio del suscripto.

 

El suscripto sostiene que la cláusula reglamentaria aque estoy haciendo mención, por la cual la unidad complementaria….  pasaría al consorcio sin retribución, siendoque yo la he adquirido a título oneroso y he pagado y construido sudelimitación y su condición de local con un importante valor económico, es nulade nulidad absoluta y manifiesta, porque, entre otras cosas: instituiría un enriquecimientosin causa contrario a nuestro ordenamiento (art. 17CN94 y nota art. 499 CCRA),importa un abuso del derecho porque en nada beneficia al consorcio (prescriptopor el art. 1071 CCRA), resulta entonces ilícita, enfrenta la moral. las buenascostumbres, los principios económicos y sociales del derecho y, concretamente,las normas legales que vengo citando. El art. 953 del CCRA establece que elobjeto del acto jurídico no puede ser imposible, ilícito, contrario a lasbuenas costumbres, a la moral, prohibido por la ley u opuesto a la libertad delas acciones (v. gr., SCBA, 30–65, LL -851). Dentro de esta tesitura lacláusula impugnada es a todas luces de completa nulidad. También lo es envinculación con la temática de la libertad de las acciones, expresadas en dichanorma legal, ya que, si ante el temor de la cláusula que cuestiono, elconsorcio hubiera tenido el derecho, por ejemplo, de pactar a mis espaldas conel locatario o de tomar posesión de la unidad como si ya correspondiera a sudominio, estaría inmerso en la mencionada nulidad, fulminado por la parte finaldel art. 953, interpretado judicialmente como un derecho de hacercorrespondiente a la naturaleza de la aptitud jurídica originaria (en parecidosentido ver, en el fuero, sala I ex-Paz, –60, LL 10-129).

 

1 No hay tampoco dudas, acerca de que esta cláusulacomporta un ejercicio abusivo del derecho aparentemente reconocido. La ley noampara el ejercicio abusivo de los derechos, entendiéndose por tal, contrariarlos fines de la ley tenidos en mira al reconocer los derechos, exceder lamoral, buena fe, buenas costumbres y también perjudicar «porque sí» (CSN, aúnantes de la ref., LL -619). Dentro de nuestra tesitura, se ha consideradoconsumado el abuso, cuando se usa del derecho en forma irrazonable, excesiva oextravagante o sin necesidad o interés legítimo o se provoca daño sincompensación (CC2Cap, –40, JA -678: CApRosario, -10-55 en J(SFe) -186).Sostengo que en el caso presente se consumaría un ilícito, un avance sobre lamoral y las buenas costumbres, un enriquecimiento sin causa un abuso delderecho, si se reconociera valide a la cláusula que impugno, además de lasrazones de esencia y naturaleza que emergen del contexto del reglamento de lapropia cláusula, por lo siguiente: a) El espacio pretendido no cumple finalidadalguna en favor del consorcio; b) Lo que se califica como espacio o ámbito, noes sino un local comercial, que constituye un fondo de comercio, tiene un valores atendido por personal, o sea que es fuente de ocupación sirve a la comunidadal precios accesibles por su condición de quiosco, y significa un valor queinteresa a todos no sólo a su dueño que no puede ser restado o suprimido, sinmengua también para todos, incluido su propietario; c) Este ámbito o local esfuncionalmente una unidad y cuenta con entrada propia absolutamenteindependiente no molestando para nada al resto del edificio; d) La propiaactitud de la contraria que admitió las inversiones realizadas en el ámbito….  convertido en local, demuestra el desinterésdel consorcio….  o bien, el interés dequedarse, sin retribución, con un valor más; e) La conformación y funcionalidaddel edificio no ganarían nada con la integración del comentado local .., porquefrente a la entrada del edificio y a espaldas del quiosco, a dos metros de laentrada, se encuentran los ascensores, lo que impide cualquier tipo deampliación real del ingreso; f) Además habría un deber de cumplimientoimposible, desde que el Reglamento de Copropiedad habla de la incorporación dela unidad….  al vestíbulo, cuando nohay tal, sino una entrada directa al exterior que ni siquiera podríacatalogarse como zaguán.

 

En la redacción de la cláusula que impugna está ademásdemostrado el convencimiento del propio consorcio sobre su inexistencia dederechos sobre mi unidad complementaria…. En efecto: para dar una sensación de operancia, funcionalidad, necesidado aporte de la unidad .., la cláusula impugnada habla de «vestíbulo» «deentrada», lo que de por sí es desnaturalizante: o es vestíbulo o es entrada(desde luego, que es una simplísima lisa y llana entrada: el vestíbulo es elatrio que sigue a la entrada <Real Academia, Diccionario, ed. 1970, p. 1337,vocablo cit.>). Esta incursión terminológica dirigida a confundir, contenidaen la cláusula impugnada, está demostrando el carácter endeble del deber que mepretende imponer y la insolitez del despojo que se pretende consumar.

 

No tengo dudas sobre la pertinencia «in totum» de lapresente acción. Sin embargo, no debo dejar de invocar, subsidiariamente, lanorma del art. 954 del CCRA, en cuanto la misma considera la morigeración delabuso como una de las formas judiciales de solución, en el caso el pago de unasuma que judicialmente se fije como retribución, en caso de que pudiera. launidad complementaria….  pasar adominio de la demandada. En la medida en que sin retrocesión legal del dominioy sin compensación alguna se está privando a mi parte de un derecho tanimportante como el dominio, es posible acoplar al pedido de nulidad el pedidosubsidiario para el de los casos para mí (art. 954 CCRA), la reducción de lacláusula abusiva (ver, J, CCSEstero, –65 en LL -459) estableciendocontraprestación: si la cámara santiagueña ha podido incrementar judicialmenteun precio inmobiliario irrisorio, dentro de la aplicación de los mismosprincipios puede fijarse judicialmente compensación para una pérdida de dominiocuando convencionalmente se careciócomo en el casoabsolutamente de precio(situación más grave que el supuesto de precio «bajo»): si cabe anular omorigerar cuando se priva del dominio a precio irrisorio, tanto más cabrá fijarprecio justo, cuando la privación resultacomo en mi caso gratuita.

 

II. – Incidente de acumulación de autos:

 

Procede la acumulación de procesos cuando correspondierala de acciones, siempre que uno de los fallos pudiera ejercer influencia eintervenir sobre el otro, cuando existe igual instancia, competencia ysimilares trámites (art. 188 CPCCN). Es preciso además, que las acciones nosean contrarias entre sí (art. 88 CPCCN), lo que en el caso pasa, ya que pese ala sentencia dictada, en el juicio individualizado en el cap…..  de este escrito, no se persigue validezesencial, sino mera tendencia precaria. Justamente, la acumulación es una formaúnica de veda de pronunciamientos disímiles (Carnelutti, Sistema, 91). Insisto:no se opone a ello que exista sentencia y que ésta decida sobre dominio, enprimer lugar porque a la fecha de presentación de este escrito no hay todavíaconsumado trámite efectivo en Cámara y porque la decisión que ha recaído sobreel fondo no puede perpetuar: por autocontradicción (CSN, Fallos -283),absurdidad (Acuerdos y Sentencias, -V-85), exceso jurisdiccional (CSN,Fallos -209). omisión de cuestiones y constancias (CSN, Fallos -225 y487), etc. En esta temática es indispensable tener en cuenta, además, que porsobre las facultades de las partes, los jueces tienen, por decisión de nuestraCSN, los poderes indispensables que deben ejercitar, conocidos como la«oficiosidad imprescindible» (CSN, Fallos -318 y -159), a fin de que enJusticia prive la verdad objetiva, por sobre el exceso ritual (Id. Trib.,Fallos -550).

 

Se ofrece como prueba a los fines de este juicio elexpediente individualizado en el cap. 6 de este escrito, que se solicitará aljuez respectivo por oficio, el de homologación, el de desalojo, que también serequerirán para vista al sentenciar, los títulos de propiedad de miunidad….  y complementaria ..,reglamento, modificaciones y demás instrumentación agregados al juicio dereivindicación mencionado, la absolución de posiciones del representante legaldel consorcio demandado cuyos datos se extraerán también de la reivindicación.Para todo esto también e oficiará pidiendo se remita fotocopia autenticada delas piezas individualizadas. Con relación a la unidad se dispondráreconocimiento judicial y pericia de arquitecto: en ambos casos tendientes aldeterminar la funcionalidad, independencia y constitución del local, debiendotener a la vista el perito, la pericia del proceso de reivindicación cuyospuntos y conclusiones extraerá, analizará y hará conocer a V.S. Copia de estapericia también se requerirá en el oficio. Absolución de posiciones:Testigos:….  Otras pericias:….

 

III. – PETITORIO: Se me tengapor parte, presentado y domiciliado; 2. Se ordene la reserva en caja de ladocumentación acompañada; Se tenga presente todo lo expuesto y cuestioneslegales planteadas; Se disponga la acumulación pedida; 5. Se tengan encuenta las pruebas ofrecidas por si se asigna a este juicio el carácter desumario; 6. En su hora, hacer lugar en todas sus partes a esta demanda en lasdeclaraciones aludida en el…. , abuso de derecho, etc., con costas. SERAJUSTICIA.

Nuestos Cursos y Talleres: