Modelo de Escrito

Pericia de tasación, juicio sucesorio.

 

TASACION.

 

El perito designado a efectos de tasar los bienescorrespondientes al juicio sucesorio «…» y de acuerdo al inventario de losmismos realizado a fojas…. por….  ha realizado la tareaconsiderando para cada bien los siguientes puntos de pericia que se pasan adesarrollar:

 

A._ Terreno:

 

I. Condiciones intrínsecas e extrínsecas: – Ubicación: Verpunto 1, apartado a) del inventario indicado. – Medidas y superficie: Verpunto 1, apartado b) del inventario. – Conformación y característicastopográficas: Ver punto 1, apartado c) del inventario. – Mejoras: Ver punto 1,apartado d) del inventario. – Cerco: Ver punto 1, apartado e) del inventario.- Acera y calzada: Ver punto 1, apartado f) del inventario. – Red deservicios: Ver punto 1, apartado g) del inventario. – Entorno urbano: Verpunto 1, apartado h) del inventario. – Equipamiento social: Comercio: Unpequeño centro comercial se halla sobre la ruta….  a….  m del bien encuestión. Consta de un grupo de locales minoristas que cubren las necesidades deabastecimiento de comestibles, ropa sport, ferretería y artículos de jardín enun nivel de calidad, variedad y precios normales de plaza. Salud: Un centro desalud o dispensario se halla en el área comercial que cubre las necesidades debaja complejidad y primeros auxilios. Educación: Una escuela primaria estatallindera al dispensario, un jardín de infantes de….  aulas en total, se halla en funcionamiento durante el período declases y en el receso oficina de centro de extensión cultural, biblioteca y esparcimientopara niños hasta….  años.Esparcimiento: En el mismo centro comercial y social se hallan una sociedad defomento con bar, salón de uso múltiple y patio polideportivo. Serviciospúblicos: A….  m de la escuela hay unaoficina del Correo Argentino de…. , y lindero a él una sucursal delBanco….  frente a esta oficina sehalla la parada de las líneas…. , de transporte de pasajeros que en….  minutos alcanza la estación….  del ferrocarril…. , a….  minutos el centro de la localidad….  y en…. minutos la terminal de pasajeros de media distancia.

 

II. Condiciones generales del mercado: Se verifica que en elmomento actual el mercado inmobiliario se halla fuertemente retraído, convalores del orden del….  por cientopor debajo de los parámetros de comparación utilizados en la zona (metroscuadrados de tierra con costo de suministro eléctrico por kW) y con referenciaa los valores considerados normales del período….

 

III. Parámetro comparativo: Verificados los valoresofrecidos por terrenos en venta en la zona, a….  m de la ruta y a….  mdel centro comercial y social, a ambos lados de los mismos y con condicionesgenerales similares al bien en cuestión se obtuvo un precio de….  pesos por metro cuadrado de tierra.

 

IV. Evaluación de las particularidades: El valor indicado enIII) puede considerarse como promedio de los valores ofrecidos; según loindicado en II) es dable considerar que los valores efectivos están aúnun….  por ciento debajo de ese valorpromedio. Para el caso del bien en cuestión y con referencia a la situación delo ofrecido presenta características favorables como los árboles existentes ensu límite sur como barrera de vientos y los frutales indicados en elinventario, el buen estado de Los cercos de alambre, la existencia de….  m de cerco de mampostería y la cercanía dela red eléctrica y el corto plazo (… meses) que se prevé contar con elservicio; como desfavorable la distancia de….  m más alejado del centro comercial y social y la ruta conrespecto al promedio de distancia de los referentes indicados como comparación.De los favorables surge una sobrevaloración respecto al precio promedio yaindicado de un….  por ciento, de lodesfavorable, una desvalorización del…. por ciento de ese valor. Consecuencia de lo anterior surge un valorde… pesos por metro cuadrado de tierra, lo que para el bien hace ascender lavaluación total a $….  Este valordeberá considerarse con un pago financiado en….  meses. Para el caso de operación contado deberá preverseun….  por ciento de reducción enfunción de la oportunidad y costo financiero en el momento de esta tasación.

 

B._ Departamento:

 

I. Condiciones intrínsecas y extrínsecas: 1) Ubicación: Verpunto 2), apartado a) del inventario indicado. 2) Medidas y superficie: Verpunto 2), apartado b) del inventario indicado. 3) Características propias de launidad: (mueble e inmueble) Ver punto 2, apartados b), c), d), e), f), g), h) ei) del inventario indicado. En cuanto a la funcionalidad de la unidad, la mismapresenta una correcta circulación que encima un parcelamiento virtual de lasuperficie según sus funciones (estar-dormir-comer) sin interferencias entreella. La ubicación del placard permite su uso compartido para la zona estar-dormiry comedor, a la vez que el baño y la cocina se articulan correctamente con lascirculaciones mencionadas. En lo referente al amoblamiento y decoración a pesarde las huellas de un uso normal, podemos considerar el todo armonioso por lacombinación de tonos de las maderas de los cerramientos y muebles, el terminadoy colorido de los muros y diseño, textura, color y material del alfombrado ycortinado. Otro tanto sucede con el colorido de los muros y cielorrasos de lacocina y baño correctamente combinados, con el amoblamiento, revestimientos yartefactos. El pavimento combina y realza al conjunto creando una sensación deintimidad y reposo bien lograda. 4) Características del edificio en general:Según lo indicado en el antedicho inventario se trata de un edificio deconstrucción de segunda categoría en buen estado de conservación con detallesde terminación más acabados en el acceso, hall de entrada y palieres. En estaszonas comunes, los pavimentos, revestimientos de muros de…. , cielorrasos conartefactos de iluminación tipo…. , marca y decoración, jerarquizan alinmueble en su totalidad con una recepción, bien resuelta funcional yformalmente. Otro aspecto a considerar como muy positivo en el edificio es elde la circulación vertical resuelta con una escalera reglamentaria, iluminadanatural y artificialmente, lo que permite un cómodo acceso a las plantasinferiores sin el uso de los ascensores; éstos son de buena marca, estado deconservación y fundamentalmente con sistema de maniobra (colectiva selectiva)que logra en los momentos de picos de tránsito una óptima racionalización delmedio, considerando que en las zonas de veraneo existen horas de máximaconcentración de usuarios. Es importante consignar que los muros divisorios delas unidades, si bien construidos con sistema no sofisticado de aislación(mampostería de ladrillos tipo…. ) configuran una muy aceptable barrera a losruidos y sólidos normales para el uso habitacional de la construcción. Encuanto a las aislaciones hidrófugas de techos y muros externos no presentandefectos mayores, ni humedades significativas (lavadero general en terrazaaparece manchado en el ángulo del techo y medianera) y las medianeras presentanlas fisuras capilares normales de los revoques exteriores de terminación que nopermite suponer filtraciones en tiempo breve. Las instalaciones generales deascensores, agua, luz, fuerza motriz, portería eléctrica, instalación contraincendio y de compactación de residuos resultan en correcto funcionamiento ycon bajos valores de conservación y mantenimiento y buenas marcas de origen. Encuanto a la relación entre condóminos, encargado del edificio y administraciónaparecen normales sin conflictos significativos. Del estudio para la unidad encuestión ascendió a….  pesos, puedeconsiderarse que las mismas son altamente razonables, mostrando una correctaactividad del administrador delegado y del consejo de administración. El estadode limpieza del edificio y acera no merece objeción alguna y la cordialidad delencargado es destacable. 5) Ubicación geográfica y entorno urbano: La ubicacióndel edificio en la zona….  de laciudad, distante….  m de la costa y dela playa…. , y la orientación NE del frente del edificio hacen del mismo unaconstrucción privilegiada en cuanto al pro- medio ponderado de edificiossimilares. Otro tanto sucede respecto a la zona céntrica distante….  m de la plaza….  Posee la totalidad de los servicios y un equipamiento socialcompleto pudiéndose alcanzar comercios minoristas de todo tipo, espectáculos,deportes, bibliotecas, centros de salud, restaurantes y bares de todo nivel acorta distancia peatonal. La construcción circundante es en general de mayorcategoría o igual a la del edificio considerado. El estado de la acera escorrecto en tanto la calzada tiene varios baches en proceso de reparación. 6)Condiciones generales del mercado: Como en el caso de la tasación precedente,el mercado inmobiliario se halla en un fuerte período de contracción yaltamente ofrecido. Su nivel relativo, con respecto a períodos normales sehalla….  por ciento por debajo delvalor promedio de venta por metro cuadrado de construcción. Sin embargo, laubicación y características urbanas de la zona según lo indicado en el punto 5)hacen que el porcentaje pueda ser reducido al….  por ciento por considerarse zona de máxima demanda aún dentro deese nivel comprimido, ya enunciado. 7) Parámetros de evaluación: Seconsideraron: a) El costo actual de una construcción similar según laspublicaciones especializadas y los valores de rubros de plaza obtenidos comomuestreo para porcentualizar los restantes puede estimarse entre $….  y $…. el m², promedio $….  el m²; b)La incidencia de la tierra por los metros cuadrados totales construidos deledificio (FOT) y la ubicación geográfica y entorno del mismo debe estimarse enun….  por ciento del valor de laconstrucción; c) Antigüedad y estado: La antigüedad del edificio de….  años permite considerar una amortización (al2 % anual y de….  del mismo), pero elestado de conservación y el análisis del mantenimiento y sus costos a través deun período de….  en las expensas,permiten considerar que esa amortización y/o depreciación puede reducirseal….  por ciento del valor actual deconstrucción ya indicados. d) La ubicación geográfica y entorno según loindicado en 6, permite al edificio en conjunto sobrevalorarlo en el porcentajeindicado más arriba como valor promedio de plaza, o sea una disminución de ladepreciación por el mercado «sobreofrecido». e) El valor del amoblamiento ydecoración total según lo indicado en el inventario ya citado y considerándolosnuevos, asciende según los precios promedios de plaza de cada elementoa….  pesos, la depreciación por el usoy estado de los mismos se evalúa en…. por ciento. f) Los gastos de reparación y/o mantenimiento interno de launidad en los rubros: pintura, lustrado de muebles, limpieza de cortinas,tapizados y alfombra y reposición de piezas de revestimientos y pisosdeteriorados y según los valores de plaza se estima en su conjunto en….  pesos. 8) De todo lo anterior surge elsiguiente valor: I) Valor m² de construcción similar nueva (costos directos eindirectos);

 

II) Valor incidencia tierra por m² de construcción;

 

III) Valor m² totales (propios y comunes de la unidad);

 

IV) (I + II) por (III) Valor de construcción similar nueva;

 

V) Depreciación por antigüedad y estado de (IV) (ver 7, c);

 

VI) Valor unidad (IVV);

 

VII) Valor de amoblamiento y decoración nuevos;

 

VIII) Depreciación por uso y estado….  % de (VII) -ver 7 e-;

 

IX) Valor del amoblamiento y decoración (VIIVIII);

 

X) Gastos de reparación y mantenimiento de la unidad (ver 7f);

 

XI) Valor con plaza normal (VI + IXX);

 

XII) Depreciación de mercado…. , de (XI)….  (ver 6) Valor final (XIXII).

 

C._ Casa habitación:

 

I. Condiciones intrínsecas y extrínsecas: 1) Ubicación: Verpunto 3, apartado a) del inventario citado. 2) Medidas y superficies: Ver punto3), apartado b) del inventario citado. En cuanto al FOT, si bien el índicees….  por la característica de lazona, según el Código de la Construcción actual, es posible para llegar almáximo de construcción, permitida una ampliación de….  m², lo que genera una flexibilización aúnmayor teniendo en cuenta que según las distribuciones de plantas es posibleampliaciones en diversos sectores sin afectar las bondades de la casa ypudiendo en cambio agregar superficie según nuevas exigencias. 3)Características constructivas de la propiedad: Ver punto 3) apartados b), c),d), e), f), g), h), I), j) y k) del inventario indicado. 4) Característicasformales y funcionales: La casa fue diseñada y dirigida su construcción por elarquitecto…. , según consta en la documentación oficial y privadacorrespondiente de los años….  Esteprofesional marcó con su capacidad y labor proficua un período de laarquitectura argentina, lo que se ve corroborado por el premio….  que el proyecto y construcción de la obraganara en el año….  instituidopor….  Bastaría para describir lasbondades del proyecto y calidad de la obra, con la lectura de los considerandosde 1 adjudicación del premio mencionado, que resumido indica el equilibradomanejo de las masas, llenos y vacíos de los muros, las luces sombras, latextura y color de los materiales y su inserción en el entorno marcando suindividualidad sin transformarle en una propuesta agresiva y desencajada,magníficamente proporcionadas las superficies libres y las cubiertas provocandouna especie de continuidad de espacios internos y externos de gran fluidez. Suplanta es realmente funcional donde las circulaciones enmarcan espaciosvirtuales perfectamente definidos y sin provocar cruzamientos innecesarios eincorrectos. La luminosidad de las ambientes es tamizada por la propuesta dejardinería y árboles del entorno y generan un agradable marco a los ambientesmuy proporcionados con texturas y colores en sus pisos, muros y cielorrasos conun elevado criterio cromático en una búsqueda de armonía y sensación de reposorealmente logrado. Las funciones de estar y reposo se definen en su separaciónen dos plantas y la terraza balcón se transforma en el espacio fuelle decomunicación exterior-interior, sutilmente resuelta a través de la tonalidad delos pavimentos. Los espacios verdes, la distancia a la L.M. y el tipo de medianerasdan a la casa un alto nivel de aislación acústica, si bien el en torno es depor sí con bajos niveles de ruidos exteriores. 5) Entorno urbano: Ver punto 3),apartado a del inventario indicado. 6) Condiciones generales del mercado:Similares al punto 6) de tasación del departamento. 7) Parámetros deevaluación: a) El costo actual de una construcción similar según laspublicaciones especializadas….  yvalores de diversos rubros obtenidos en plaza, proyectando los mismosporcentajes sobre la obra completa, puede estimarse entre un promedio de$….  y $….  por m². b) Antigüedad de la construcción y su estado deconservación: La antigüedad de….  añosa una amortización del….  por cientoanual (depreciación) implica una desvalorización del valor de a) del….  por ciento, pero el estado de conservación yel análisis de costo de reparaciones permite reducir esa depreciaciónal….  por ciento del valor actual. c)Valor del terreno: De acuerdo a la verificación de los valores de venta por m²de….  terrenos de la zona de similarescaracterísticas promedio y a consultas a martilleros especializados en esesector de la unidad (promedio) sobre terrenos similares, se puede considerar elvalor del m² de tierra en….  pesos, eneste caso con una superficie de….  m²de un valor de….  pesos. d) Costo dereparación y mantenimiento de las deficiencias indicadas en el inventario ocitado en los rubros revestimientos, sanitarios, tejas, retoques de lustre ypintura, limpieza de muros, destapación preventiva de albañales horizontales ytrabajos de mantenimiento de jardinería, $…. e) Aspectos particulares: Se debe considerar el valor intrínseco de lapropiedad teniendo en especial consideración lo indicado en el punto 4 de estavaluación. Esta característica tan particular y el hecho que la economía desuperficies para una muy correcta prestación, ajusta al mínimo compatible conla zona los valores de las tasas y gabelas que afectan a la construcción hacenque sobre el resultado de la evaluación según los puntos anteriores esrazonable considerar un….  por cientosobre el valor estimado. 8) De lo anterior surge la siguiente valuación: I)Costo de la casa siendo nueva a estrenar (costos directos e indirectos) -ver7a-,…. ;

 

II) Costo del terreno (ver 7 c),…. ;

 

III) Depreciación por antigüedad (% de I) -ver 7 b-,…. ;

 

IV) Costo de reparaciones y mantenimiento (ver 7 d),…. ;

 

V) Porcentaje de sobrevaloración (sobre I + II) -ver 7e-,…. ;

 

VI) Porcentaje por condiciones demercado (sobre I + II + V) -ver -,…. ; Valor = (I + II + V)= $…. , menos(III + IV + VI)= $….  = Valor final$….